2014年5月份，中信證券推出(out)國(country)内首單REITs産品“中信啓航”，受到(arrive)行業矚目。而今年6月份，中信證券發布《關于(At)中信啓航專項資産管理計劃第四期（暨資産處置）收益分配公告》，公告顯示，此次收益分配方案分啓航優先和(and)啓航次級兩種，“啓航優先”本次處置的(of)本金、利息和(and)超額收益合計38.05億元，投資人(people)實際每10張（面值1000元）兌付本金、利息和(and)超額收益1033.98元。

值得注意的(of)是(yes)，“啓航次級”此次處置的(of)本金、利息和(and)超額收益合計19.10億元，投資人(people)實際每10張（面值1000元）兌付本金、利息和(and)超額收益1179.32元。經計算，次級投資者3年的(of)投資收益率僅爲(for)17.9%，平均不(No)足6%。而根據“中信啓航”發行數據顯示，該産品發行總額爲(for)52.1億元，優先、次級分層比例分别爲(for)70.06%、29.94%，其中“啓航優先”的(of)預期收益率爲(for)7%。

上(superior)述收益分配公告發布後，惹來(Come)市場上(superior)一(one)片質疑之聲。投資者表示，作(do)爲(for)基礎資産的(of)兩棟大(big)樓，在(exist)北京的(of)一(one)棟位于(At)CBD的(of)核心區，在(exist)深圳的(of)一(one)棟可直通地(land)鐵到(arrive)香港，在(exist)京深地(land)産走勢強勁的(of)三年内，如此低的(of)收益讓人(people)難以(by)理解。

而對于(At)信托業内而言，亦對次級份額收益如此之低表示不(No)解。有信托經理質疑：“北京和(and)深圳的(of)優質物業受讓三年後變現，次級檔年化收益隻有6%，是(yes)資産的(of)原因還是(yes)管理人(people)的(of)原因？權益類REITs是(yes)否還有投資價值？”

《證券日報》記者就此問題向資管業内人(people)士求證，多位資管人(people)士表示，一(one)般來(Come)說，次級份額的(of)收益率是(yes)比較高的(of)，“年收益6%”的(of)數據并不(No)能代表REITs産品的(of)真實收益水平。“該項目目前收益水平較低，可能在(exist)評估等方面存在(exist)一(one)定問題，預估底層資産升值水平應該在(exist)40%以(by)上(superior)。”某接近該項目的(of)業務人(people)員向記者表示，“簡單以(by)一(one)單産品的(of)收益率來(Come)否定REITs産品并不(No)可行，今後類似産品的(of)收益情況還是(yes)令人(people)期待的(of)。”

事實上(superior)，在(exist)房地(land)産信托高呼“轉型”的(of)當下，REITs産品長期以(by)來(Come)被寄予厚望。日前，中鐵信托副總經理陳赤在(exist)采訪中表示，房地(land)産信托轉型的(of)升級與創新主要(want)模式之一(one)，即是(yes)與證券公司合作(do)開發以(by)優質不(No)動産爲(for)基礎資産的(of)公募REITs，并希望外部環境能夠給予信托公司直接參與設立和(and)發行Reits的(of)機會。

除市場關注外，近幾年的(of)兩會議案上(superior)，亦頻頻出(out)現“建議推動房地(land)産投資信托基金立法”、“助力商業不(No)動産資産證券化”等議案。目前，《房地(land)産投資信托基金法》尚未真正出(out)台，REITs相關政策仍在(exist)推進過程中。并且，中國(country)基金業協會也将推動REITs模式納入2017年協會中心任務之一(one)，并對REITs相關稅收政策的(of)問題也給予充分關注。

華融信托研究員袁吉偉撰文指出(out)，商業地(land)産是(yes)較爲(for)優質的(of)投資資産，根據國(country)外REITs收益率分析，其收益率水平高于(At)債券收益率，低于(At)股票收益率，但是(yes)波動性較低，股息率在(exist)大(big)部分時(hour)間都跑赢了(Got it)美國(country)10年國(country)債收益率。在(exist)資産配置難度越來(Come)越大(big)的(of)背景下，REITs業務能夠爲(for)保險、社保資金等機構投資者提供安全、較理想的(of)投資回報率。

REITs業務具有幾個(indivual)關鍵點：首先是(yes)要(want)注重通過REITs撬動存量商業地(land)産市場，加強存量商業地(land)産資源的(of)整合能力。其次是(yes)要(want)有效把控基礎資産種類和(and)區域位置，合意的(of)REITs基礎資産主要(want)包括寫字樓、零售類、商業綜合體等商業地(land)産，并着重考慮一(one)線城市。最後，開展REITs需要(want)專業人(people)才和(and)整合好相關機構、資金資源。在(exist)探索REITs業務發展過程中，信托公司有必要(want)加強商業地(land)産專業人(people)才的(of)培養，建設專注商業地(land)産業務發展的(of)子公司，強化對REITs中介機構的(of)聯系和(and)互動，夯實REITs業務發展基礎。

（來(Come)源：證券日報 闫晶滢）